KİRALAYANIN 10 YENİLEME YILINDAN SONRAKİ DÖNEMDE KİRA SÖZLEŞMESİNİ FESİH HAKKI
Türk Borçlar Kanununda kiracıyı korumak için kira akdinin sözleşmede belirlenen tarihte son bulma şartını yok saymıştır. Aynı durum kiracı acısından geçerli değildir. Yani kanun koyucu sözleşme hürriyetine istisna getirmiştir. Buna göre kira sözleşmesinde belirtilen sürenin dolması tek başına tahliye nedeni değildir. Kira sözleşmesi kanunen hiçbir işleme gerek kalmadan yenilenmektedir. Ancak insan ilişkilerindeki yıpranma nedeni ile kanun koyucu sonsuza izin vermemiş yenilemeye de bir sınırlama getirmiştir.
Türk Borçlar Kanunun ilgili maddesinde;
“MADDE 347-Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” denilerek bu husus açıkça belirtilmiştir.
Kanuna göre 3 ayrı sürenin toplamında tahliye talep edilebilecektir. Belirli süreli kira sözleşmesini on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye sona erdirilebilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli birinci husus on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. İkinci husus ise uzama süresi sonrasındaki yılın sonundan 3 ay önce ihtar çekilmesidir. Kanunda normal sözleşme süresi denmediğinden normal sözleşme süresi hesaba katılmayacaktır. Yani normal sözleşme süresi 1 yıl, 5 yıl her ne ise bu süre hesaba katılmayacaktır.
Kira sözleşmesinin süresinin bir yıldan uzun olması halinde yapılacak on yıl uzama süresi hesabında sözleşmenin sona erdiği tarih dikkate alınacaktır.
Örneğin 02.05.2012 yılında 2 yıllık yapılan kira sözleşmesi olduğunu varsayarsak. 02.05.2012 tarihinde yapılan 2 yıllık kira sözleşmesi kiracı tarafından feshedilmediğinden birer (1) yıllık şekilde uzamıştır. İlk uzama yılı 02.05.2014 tarihinde başlamış ve 02.05.2015 yılında bitmiş olacaktır. On yıllık uzama yılı 02.05.2024 tarihinde bitmiş olacaktır. Ve kanundaki terimle sonraki uzama yılı başlayacaktır. Uzama yılı içinde (02.05.2024 tarihinden sonra) süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce (örnek olayda 02.03.2025 tarihinden önce) bildirimde bulunarak sözleşmeyi 03.03.2025 tarihinde feshedebilecektir.
Fesih talep edilip edilmemesi kiralayanın takdirinde olup zorunluluk yoktur.
Halk arasındaki 10 dolunca tahliye hakkı şeklindeki tabir doğru değildir. Önemli olan kira ilişkisinin değil, uzama süresinin on yıl olmasıdır. Diğer bir ifadeyle on yıllık süre ancak kira sözleşmesinde öngörülen sürenin dolmasından itibaren işlemeye başlayacaktır. Böylece kanun koyucu, ilk fesih dönemi = sözleşme süresi + on yıllık uzama süresi + bir yıl uzama süresi şeklinde bir formül benimsemiştir. Olaya uygun olarak özetlersek;
02/05/2012 – 02/05/2014 İlk iki yıllık normal kira sözleşmesi süresidir.
02/05/2014 – 02/05/2024 Birer yıllık toplam on yıllık uzama süresi
02/05/2024 – 02/05/2025 On yıllık uzama süresinden sonraki ilk uzama yılıdır.
02.05.2025 tarihinde feshedebilecektir. Bu örnekte kiralayan kira sözleşmesini 02.03.2025 tarihinden önce feshedemez. Bu tarihe kadar kiracının eline ulaşacak fesih bildirimi ile feshedip kiracının 02.05.2025 tarihinden sonra tahliyesi için dava açılabilir.
Yani kira sözleşmesi bir yıllık yapılmış ise toplam süre en az 12 yıl olacaktır. Eğer kira sözleşmesi 2 yıllık yapılmış ise geçecek süre en az süre 13 yıl olacaktır. Kira sözleşmesinin süresine göre farklı tahliye tarihleri oluşacaktır. Yani halk diliyle kiraya verilmesinden sonra 10 yıl dolunca tahliye hakkı doğmamış olmaktadır. Tahliyeye ilişkin bütün davalar gibi bu davada Sulh Hukuk Mahkemesinde görülecektir. Teknik bir konu olduğundan mutlaka hukukçu uzmandan yardım almanızı öneririz.
Halil Güven
Tükonfed Hukuk Kom Üyesi
Bir yanıt bırakın